Une des contraintes liées à l’investissement Pinel : l’obligation d’exploiter le bien en zone A Bis, A ou B1. Rappelons que le ministère de la Cohésion des territoires a réalisé ce découpage pour une meilleure gestion des avantages et des opportunités par rapport aux critères démographiques, en particulier. Quelle est donc la zone Pinel la plus rentable pour investir ?
Pourquoi le découpage en zones ?
Nous avons cité plus haut les zones A Bis, A et B1, qui sont éligibles à la loi Pinel, mais il existe aussi deux autres tracés qui sont la zone B2 et C – et qui en sont exclues. Ces 5 découpages ont été définis en fonction du nombre d’habitants. Cela afin de permettre de déterminer les usages selon les critères qui sont entre autres la tension locative en lien avec la demande et l’offre sur le marché de l’immobilier.
Ce zonage permet donc de mieux répondre aux enjeux sur ce dernier et de dynamiser le territoire. Cela par rapport aux objectifs du gouvernement qui est la sortie de terre de logements neufs accessibles aux ménages modestes.
Rappelons que la loi Pinel est précisément destinée à répondre à ces objectifs et encourage les personnes fortement imposées à l’IR d’investir dans l’achat ou la construction de résidences neuves. Les loyers seront alors calculés en fonction de ce zonage, et en tenant compte des plafonds de ressources du locataire.
Les atouts de la zone A Bis et A
La zone A Bis correspond à celle des communes parisiennes (Grand-Paris et sa couronne immédiate), de même que d’autres villes implantées en Île-de-France. La tension locative y est extrêmement élevée, de même que le prix du mètre carré – aussi bien pour les acquisitions que pour les locations. Pas de risque, donc, de s’exposer à d’éventuelles vacances locatives – à condition d’avoir fixé le bon loyer.
Attention néanmoins en ce qui concerne les conditions d’acquisition : il devient de plus en plus difficile de trouver soi-même un terrain prêt à construire, que ce soit en cœur de ville ou dans les nouveaux quartiers. Se tourner vers les promoteurs immobiliers s’avère alors être la meilleure solution ; toujours est-il que les prix sont plus élevés que ceux de l’immobilier classique puisque vous achetez non pas l’immobilier seulement mais plutôt un programme Pinel.
Investir en zone A est tout aussi intéressant du fait de la tension locative bien présente. Le prix de l’immobilier est moins élevé que celui pratiqué en zone A Bis. Il est d’ailleurs possible de tirer profit de nombreux atouts de certaines villes de la zone A qui sont moins tendues et dont les écoquartiers offrent encore de très belles opportunités de construction.
Les atouts de la zone B1
Quant à la zone B1, c’est celle des communes à tension locative moyenne, mais avec une population de plus de 150 000 habitants. Il est encore possible de construire soi-même son logement dans certaines communes à potentiel d’urbanisation. Le prix de l’immobilier y est nettement moins élevé qu’en zone A Bis et A, ce qui permet de réaliser un meilleur rendement par rapport au prix d’achat.
Pour bien réussir votre investissement Pinel, le choix de la commune en considération de la tension locative n’est pas le seul critère à prendre en compte. Analysez également les caractéristiques de la région : quel est le type de population prédominant (étudiants, seniors, investisseurs et travailleurs) ? C’est en fonction de ce paramètre que vous choisirez le type de logement lui-même (taille, aménagement), de même que son emplacement par rapport aux commodités.
