EHPAD : comment choisir le type d'établissement ?

Personnes Âgées

Pour sécuriser leur investissement dans la location meublée, les investisseurs se tournent de plus en plus vers les biens les plus rentables et dont l’avenir est prometteur, par exemple les EHPAD. Ces établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont des maisons de retraite revisitées et gérées par des professionnels spécialisés dans la prise en charge de la perte d’autonomie. Le rendement enregistré est le plus souvent supérieur à 4% et elle avoisine les 5% si certaines conditions sont réunies, dont le choix de l’établissement et de son gestionnaire.

 

Rappel sur le fonctionnement de l’EHPAD

Ces maisons de retraite médicalisées nouvelle génération sont gérées par des professionnels qui endossent l’intégralité de la gestion locative. Une fois la résidence livrée, le gestionnaire se charge de sa mise en location et signe directement les baux locatifs avec les locataires. En revanche, c’est un bail commercial qui est conclu avec l’investisseur, et les loyers proviennent directement du gestionnaire lui-même. On tiendra donc compte de la qualité de ce dernier, d’une importance tout aussi déterminante que le choix de l’EHPAD lui-même, puisque de celui-ci dépend l’encaissement ou non des fruits de l’investissement réalisé.

Outre la gestion des baux, la mise en service, la gestion quotidienne des diverses activités, ainsi que l’entretien de l’établissement incombent également au gestionnaire.

 

Comment faire le choix d’un EHPAD rentable ?

Ces établissements accueillent des personnes âgées dépendantes : plusieurs critères seront donc privilégiés afin de fidéliser ce type de locataires et par conséquent, sécuriser la mise.

  • L’aménagement : l’EHPAD est avant tout un lieu de vie ; il est donc capital de porter un intérêt particulier à son agencement afin de garantir le bien-être sur le long terme de ses résidents. Les appartements doivent être chaleureux et aménagés de manière à faciliter le déplacement de la personne âgée et à mobilité réduite. Les espaces communs, tels que le restaurant, la laverie, la blanchisserie, de même que les salles de remise en forme seront également adaptés à leur situation par rapport à leur grand âge. Certains EHPAD visent le haut standing en y intégrant SPA, piscine, salon de mise en beauté, espace de rencontre convivial, etc. L’aménagement extérieur est également primordial : il doit être propice à la détente, au repos et à la relaxation, avec de préférence un parc vert pour les promenades.
  • L’environnement immédiat : les locataires étant des personnes âgées, celles-ci tiennent compte de l’existence de toutes les commodités à proximité afin de les avantager au quotidien. Exemple : commerce, desserte par les transports publics, etc. Autre point important : la proximité des hôpitaux, cliniques et centre de santé, bien que les EHPAD soient obligatoirement dotés d’une unité de soins (plus de détails ci-après).
  • La qualité des soins et de la prise en charge de la dépendance : ce critère fait partie de ceux que les résidents analysent à la loupe dans la sélection de l’EHPAD. L’unité de soins dont nous venons de faire mention plus haut est gérée par un médecin coordonnateur et son équipe, lesquels prennent en main l’état de santé de chacun des résidents par rapport à leur dossier médical respectif. Par conséquent, important de s’enquérir de la qualité de cette prise en charge au moment des visites préalables. Renseignez-vous également sur la nature et la qualité des matériels et équipements médicaux, de même que la motivation du personnel soignant. Ce sont en effet ces derniers qui seront en contact permanent avec les résidents au quotidien.

Il convient donc de réaliser plusieurs visites avant de valider votre choix sur l’achat de votre appartement en EHPAD, afin de bien vous assurer que toutes les conditions sont réunies, le but étant de garantir un taux d’occupation optimal.

Quelle zone Pinel est la plus rentable pour investir ?

Eiffel Tower, France, Landmark, Map
Une des contraintes liées à l’investissement Pinel : l’obligation d’exploiter le bien en zone A Bis, A ou B1. Rappelons que le ministère de la Cohésion des territoires a réalisé ce découpage pour une meilleure gestion des avantages et des opportunités par rapport aux critères démographiques, en particulier. Quelle est donc la zone Pinel la plus rentable pour investir ? Pourquoi le découpage (La zone A Bis correspond à celle des communes parisiennes (Grand-Paris et sa couronne immédiate), de même que d’autres villes implantées en Île-de-France. La tension locative y est extrêmement élevée, de même que le prix du mètre carré – aussi bien pour les acquisitions que pour les locations. Pas de risque, donc, de s’exposer à d’éventuelles vacances locatives – à condition d’avoir fixé le bon loyer.

Attention néanmoins en ce qui concerne les conditions d’acquisition : il devient de plus en plus difficile de trouver soi-même un terrain prêt à construire, que ce soit en cœur de ville ou dans les nouveaux quartiers. Se tourner vers les promoteurs immobiliers s’avère alors être la meilleure solution ; toujours est-il que les prix sont plus élevés que ceux de l’immobilier classique puisque vous achetez non pas l’immobilier seulement mais plutôt un programme Pinel.

Investir en zone A est tout aussi intéressant du fait de la tension locative bien présente. Le prix de l’immobilier est moins élevé que celui pratiqué en zone A Bis. Il est d’ailleurs possible de tirer profit de nombreux atouts de certaines villes de la zone A qui sont moins tendues et dont les écoquartiers offrent encore de très belles opportunités de construction.

 

Les atouts de la zone B1

Quant à la zone B1, c’est celle des communes à tension locative moyenne, mais avec une population de plus de 150 000 habitants. Il est encore possible de construire soi-même son logement dans certaines communes à potentiel d’urbanisation. Le prix de l’immobilier y est nettement moins élevé qu’en zone A Bis et A, ce qui permet de réaliser un meilleur rendement par rapport au prix d’achat.

 

Pour bien réussir votre investissement Pinel) [...]

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